العائد الإيجاري الإجمالي في دبي: المعادلة والأمثلة

المعادلة

العائد الإيجاري الإجمالي = (الإيجار السنوي ÷ سعر العقار) × 100.

المثال الأول: عقار بسعر 1,000,000 درهم مؤجَّر بـ 75,000 درهم سنويًا يعطي عائدًا إجماليًا 7.5%.

المثال الثاني: عقار بسعر 2,400,000 درهم مؤجَّر بـ 150,000 درهم سنويًا يعطي 6.25%.

المثال الثالث: عقار بسعر 650,000 درهم مؤجَّر بـ 58,500 درهم سنويًا يعطي 9.0%.

وبالنظر إلى العائد الإجمالي وحده يأتي الخيار الثالث أولًا. أما كونه أفضل استثمار فهو سؤال منفصل لا يستطيع العائد الإجمالي الإجابة عليه.

ما لا يشمله العائد الإجمالي

يخصم العائد الصافي هذه البنود من الإيجار قبل القسمة على السعر. والفارق بين الإجمالي والصافي ليس فرق تقريب؛ ففي مبنى برسوم خدمة مرتفعة وشغور ملحوظ قد يكون حصة كبيرة من الرقم المعلن.

• رسوم الخدمة، وهي تتفاوت كثيرًا بين المباني ويدفعها المالك.
• أجور الإدارة والوساطة للتأجير وإعادة التأجير.
• الشغور — الفترات التي لا يدرّ فيها العقار شيئًا بين الإيجارات.
• الصيانة والإصلاحات، وهي ترتفع مع عمر المخزون.
• تكاليف المعاملة عند الشراء وعند البيع لاحقًا.
• تكاليف التمويل حيث يكون الشراء بالاستدانة.

لماذا ننشر الإجمالي لا الصافي

يعتمد العائد الصافي على تكاليف خاصة بالعقار والمالك: رسوم الخدمة الفعلية للمبنى، وتمويل المالك، وترتيبه الإداري، والشغور الواقعي لتلك الوحدة. والبيانات السوقية لا تحتوي شيئًا من ذلك.

ونشر «عائد صافٍ» محسوب من تكاليف مفترضة سينتج رقمًا يبدو دقيقًا وهو قائم على مدخلات مختلقة. نحن ننشر العائد الإجمالي ونذكر بوضوح ما لا يشمله، ونترك جانب التكاليف للمدخلات التي لا تمتلكها إلا أنت.

قراءة ترتيب العوائد بشكل صحيح

استخدم العائد الإجمالي كأداة فحص، ثم اسأل لماذا حصلت الخيارات الأعلى على ترتيبها. فالعائد الأعلى كثيرًا من المناطق المشابهة يعكس عادةً شيئًا: مخزونًا أقدم، أو رسوم خدمة مرتفعة، أو طلب مستأجرين أضعف، أو فترات شغور أطول، أو خط مشاريع قادمًا كبيرًا، أو سيولة منخفضة.

واقرن العائد بحجم المعاملات. فالعائد الجاذب في منطقة قليلة التداول يحمل مخاطرة خروج لا يظهرها رقم العائد.