كيف نحسب ما ننشره

التعريفات الكاملة للمقاييس

قيمة المعاملات

إجمالي القيمة المسجّلة لمعاملات بيع العقارات في سوق وفترة وفئة محدّدة. وهي مجموع أسعار البيع المسجّلة، وليست تقديرًا لحجم السوق أو لقيمة إجمالي المخزون العقاري.

حجم المعاملات

عدد معاملات البيع المسجّلة في فترة معيّنة. يجيب الحجم على سؤال «ما مقدار النشاط»، بينما تجيب قيمة المعاملات على «ما مقدار المبالغ» — فقد ترتفع قيمة السوق وينخفض الحجم إذا تم تداول عقارات أكبر.

السعر الوسيط للبيع

السعر الذي يقع في منتصف مجموعة من المعاملات المسجّلة: نصف العقارات بيعت بأقل منه ونصفها بأكثر. ويُستخدم الوسيط بدلًا من المتوسط لأن عددًا قليلًا من المبيعات مرتفعة القيمة قد يبعد المتوسط كثيرًا عمّا دفعه المشتري النموذجي.

سعر القدم المربعة (درهم/قدم²)

سعر البيع المسجّل مقسومًا على المساحة المسجّلة للعقار، معبّرًا عنه بالدرهم لكل قدم مربعة. يتيح ذلك مقارنة عقارات بمساحات مختلفة، لكن المقارنة تكون عادلة فقط بين عقارات متقاربة في النوع والموقع والحالة.

الإيجار السنوي الوسيط

الإيجار السنوي الذي يقع في منتصف مجموعة من عقود الإيجار المسجّلة لفئة معيّنة. وهو كالسعر الوسيط للبيع يصف العقد النموذجي لا متوسط القيم المتطرفة.

العائد الإيجاري الإجمالي

الإيجار السنوي مقسومًا على سعر العقار، معبّرًا عنه بنسبة مئوية. لا يشمل العائد الإجمالي رسوم الخدمة وأجور الإدارة وفترات الشغور والصيانة وأتعاب الوساطة والتمويل، لذا فهو أداة للمقارنة لا توقّع للعائد. أما العائد الصافي الذي يخصم هذه التكاليف فهو مقياس مختلف.

نسبة البيع على المخطط

نسبة معاملات البيع المسجّلة في فترة معيّنة والمصنّفة كبيع على المخطط لا كعقار جاهز. وهي تصف تركيبة النشاط المسجّل، لا نسبة المخزون المبني.

نسبة التمويل العقاري

نسبة المعاملات المسجّلة في فترة معيّنة والمرتبطة بتسجيل تمويل عقاري. وتُعرض فقط عندما تكون العيّنة المتاحة كبيرة بما يكفي لتكون ذات دلالة للفئة المختارة.

مؤشر أسعار السوق

يتابع المؤشر حركة مستويات الأسعار في فئة سوقية محدّدة مقارنةً بفترة أساس تُحدَّد قيمتها بـ 100. والغرض من المؤشر هو فصل التغيّر الحقيقي في الأسعار عن التغيّر في تركيبة العقارات التي تم بيعها، لذا فهو يجيب على سؤال مختلف عن «ما كان السعر الوسيط الشهر الماضي».

حجم العيّنة

عدد السجلات التي يستند إليها الرقم المعروض. فالوسيط المحسوب على ست معاملات مؤشر ضعيف، وبالعدد نفسه على ست مئة معاملة يصبح مؤشرًا قويًا. وحجم العيّنة هو السبب الذي يجعل رقمًا يتحرك بقوة في منطقة صغيرة دون أن تتحرك السوق فعليًا.

مؤشرات الثقة والتغطية

مؤشرات توضّح مقدار الاعتماد الممكن على الرقم المنشور، استنادًا إلى عدد السجلات المتاحة لتلك الفئة والفترة. وعندما تكون الفئة محدودة البيانات، فإن المنصة مصمّمة للإفصاح عن ذلك بدلًا من عرض رقم يبدو دقيقًا.

المعروض مقابل المخزون القائم

المخزون القائم هو ما تم إنجازه فعلًا، أما المعروض بمعنى خط المشاريع فهو ما تشير سجلات المشاريع المسجّلة إلى أنه لم يُسلَّم بعد. وجمع المشاريع المعلن عنها مع المخزون المنجز دون التمييز بينهما يبالغ في تقدير ما سيكون موجودًا بالفعل.

الوحدات المرتقبة

الوحدات السكنية التي تشير سجلات المشاريع المسجّلة إلى أنه من المتوقع تسليمها في فترة مستقبلية. ومواعيد التسليم المتوقعة معلومات تخطيطية قابلة للتغيّر.

المعاملات المقارنة

مبيعات مسجّلة لعقارات مشابهة بدرجة كافية للعقار المعني — في الموقع والنوع والمساحة وحداثة المعاملة — بما يساعد على تكوين رأي في قيمته. والمقارنات دليل يدعم الحكم المهني ولا يحلّ محله.

السعر المعلن مقابل سعر البيع المسجّل

السعر المعلن هو ما يطلبه البائع، أما سعر البيع المسجّل فهو القيمة التي سُجّلت بها معاملة مكتملة. وقد يختلف الرقمان اختلافًا جوهريًا، والثاني فقط هو الدليل على ما دفعته السوق فعلًا.

تأخر التسجيل

الفارق الزمني بين وقوع المعاملة وظهورها في السجلات المتاحة. وبسبب هذا التأخر تكون الفترة الأحدث في أي مجموعة بيانات غير مكتملة عادةً، وتُعدَّل بالزيادة مع وصول السجلات.