المعادلة
العائد الإيجاري الإجمالي = (الإيجار السنوي ÷ سعر العقار) × 100.
مثال محسوب: شقة بغرفة واحدة شُريت بـ 1,200,000 درهم وأُجّرت بـ 84,000 درهم سنويًا عائدها الإجمالي 7.0%. وشقة ثانية بـ 2,000,000 درهم أُجّرت بـ 130,000 درهم سنويًا عائدها 6.5%. وبالنظر إلى العائد الإجمالي وحده تبدو الأولى أفضل.
وهذه المقارنة صحيحة فقط إذا استخدم الرقمان إيجارات مسجّلة وأسعارًا مسجّلة لوحدات مشابهة خلال فترات مشابهة. فخلط إيجار معلن بسعر مسجّل، أو إيجار حالي بسعر شراء عمره عامان، ينتج رقمًا لا يعني شيئًا.
العائد الإجمالي مقابل الصافي
يخصم العائد الصافي تكاليف الملكية من الإيجار قبل القسمة على السعر: رسوم الخدمة وأجور الإدارة والصيانة والتأمين ومخصص الشغور، وتكاليف التمويل إن وُجدت.
والفارق بين الإجمالي والصافي ليس هامشيًا. فرسوم الخدمة وحدها تتفاوت كثيرًا بين المباني، ويمكن لمبنى برسوم خدمة مرتفعة أن يحوّل عائدًا إجماليًا جاذبًا إلى عائد صافٍ متوسط. ولهذا تنشر PropertyMetric العائد الإجمالي وتذكر بوضوح ما لا يشمله، ولا تنشر أرقام العائد الصافي — فالعائد الصافي يعتمد على تكاليف خاصة بالعقار والمالك لا تحتويها البيانات السوقية.
كيف تقارن العوائد بين المناطق بشكل صحيح
- استخدم إيجارات وأسعارًا مسجّلة لا أرقامًا معلنة في طرفي الحساب.
- ثبّت نوع العقار وعدد الغرف — فعائد الاستوديو وعائد الفيلا غير قابلين للمقارنة.
- استخدم الفترة نفسها للإيجار والسعر، والفترة نفسها في كل منطقة تقارنها.
- تحقّق من حجم العيّنة خلف وسيط الإيجار ووسيط السعر معًا.
- ثم انظر إلى حجم المعاملات: فميزة العائد في منطقة قليلة السيولة تحمل مخاطرة خروج لا يظهرها رقم العائد.
لماذا لا يكون العائد الأعلى أفضل استثمار غالبًا
العائد الإجمالي هو الإيجار على السعر، فيرتفع عندما يكون السعر منخفضًا نسبةً إلى الإيجار. والسعر قد يكون منخفضًا لأسباب مهمة: مخزون أقدم باحتياجات صيانة أعلى، أو رسوم خدمة مرتفعة، أو طلب مستأجرين أضعف، أو فترات شغور أطول، أو خط مشاريع قادم كبير، أو ببساطة منطقة قليلة التداول يستغرق البيع فيها وقتًا أطول.
والطريقة الرشيدة لاستخدام العائد هي كأداة فحص: رتّب الخيارات ثم تقصَّ سبب حصول الخيارات الأعلى على ترتيبها. فإذا أظهرت منطقة عائدًا أعلى كثيرًا من نظيراتها، فالسؤال المفيد ليس «كيف أشتري هناك» بل «ما الذي يفسّر هذا الخصم».